Konut piyasasında sıkça dile getirilen “faizler düşünce fiyatlar artar” algısına karşı ekonomistlerden dikkat çeken uyarılar geldi. Uzmanlar, bu yaklaşımın tek başına yanıltıcı olduğunu ve konut fiyatlarının birçok faktöre bağlı olarak şekillendiğini belirtiyor.
Faiz Düşerse Fiyat Artar Mı? Ekonomistler Bu Görüşe Mesafeli Yaklaşıyor
Türkiye’de konut piyasası son yıllarda dalgalı bir seyir izliyor. Artan maliyetler, yüksek enflasyon ve krediye erişim zorluğu nedeniyle alım gücü önemli ölçüde düştü. Bu ortamda kamuoyunda sıkça dile getirilen “faizler düştüğünde konut fiyatları da artar” görüşü, uzmanların gündemine oturdu.
Ekonomi çevreleri bu bakış açısının yüzeysel olduğunu vurgularken, konut fiyatlarını belirleyen esas dinamiklerin göz ardı edilmemesi gerektiğini söylüyor. Türkiye’nin mevcut ekonomik yapısı, arz-talep dengesi ve yatırımcı davranışları fiyatları daha karmaşık bir biçimde etkiliyor.
Faiz Düşüşü Neyi Değiştirir? Sadece Erişimi Kolaylaştırır
Uzmanlara göre kredi faizlerinin düşmesi, kısa vadede konut kredisine ulaşımı kolaylaştırabilir. Ancak bu durumun konut fiyatlarını doğrudan yukarı taşıyacağına dair genel geçer bir kural yok. Çünkü:
- Konut üretimi yavaşladı ve yeni arz sınırlı
- Talep büyük ölçüde baskılanmış durumda; faiz inse bile alım gücü düşük
- Konut fiyatları zaten son yıllarda yüksek artış gösterdi, bu artışın tekrar etmesi kolay değil
- Yatırımcılar temkinli davranıyor, çünkü gelir artışı enflasyona yetişemiyor
Bu nedenle faiz indirimi tek başına fiyat artışı için yeterli bir neden değil. Aksine, piyasada “bekle-gör” stratejisi uygulayan alıcıların bir süre daha temkinli kalması bekleniyor.
Psikolojik Algı Gerçeklerin Önüne Geçebilir
Gayrimenkul piyasasında sık rastlanan bir durum da fiyatların psikolojik etkiyle artması. Faizlerin düşmesiyle birlikte, alım iştahının artabileceği beklentisi satış fiyatlarının aniden yükselmesine neden olabilir. Ancak bu fiyatlar gerçek alıcı bulmadığı sürece piyasa dengesizleşebilir.
Özellikle satıcıların, faiz indirimi sonrası fiyatları şişirmesi ama alıcıların aynı hızda kredi kullanamaması durumunda konut piyasasında bir “bekleme” dönemi başlayabilir. Bu da fiyatların nominal olarak artsa bile reel olarak durağan kalmasına neden olur.
Konut Arzı Yetersizse Fiyat Artabilir mi? Evet, Ama Şartlara Bağlı
Ekonomistler, faizlerin düşmesinin fiyatları yükselteceği görüşünü ancak bazı koşullar altında geçerli kabul ediyor. Şartlar şunlar:
- Düşük faizlerle birlikte kredi hacmi genişlerse
- İnsanların güven algısı güçlenirse
- İnşaat sektörü üretim kapasitesini artırmazsa
- Arz-talep dengesi alıcı lehine bozulursa
Bu durumda fiyatlarda kısmi artışlar gözlemlenebilir. Ancak bu artışın kalıcı olabilmesi için aynı anda gelir seviyelerinin ve ekonomik güvenin de artması gerekir.
Yatırımcılara Öneri: Sadece Faize Bakmayın, Piyasa Verilerini Takip Edin
Uzmanlar konut yatırımı yapacak bireylerin sadece faiz oranlarına odaklanmamaları gerektiği konusunda hemfikir. Daha sağlıklı kararlar için şu unsurların birlikte değerlendirilmesi öneriliyor:
- Bölgesel arz-talep dengesi
- Konut tipi ve metrekare başına değer
- İnşaat maliyet endeksi
- Demografik hareketlilik
- Kira çarpanı ve geri dönüş süresi
- Kur ve enflasyon beklentisi
Bu kapsamlı analizler yapılmadan yalnızca “faiz düştü, fiyat artar” gibi yaklaşımlar kısa vadede yanıltıcı sonuçlara yol açabilir.
Konut piyasasında yaşanan gelişmeler, faiz indirimlerinin tek başına fiyat artışı anlamına gelmediğini gösteriyor. Ekonomistler, yatırımcıların ve alıcıların daha temkinli ve çok yönlü analizlerle hareket etmesini öneriyor. Fiyatların yönü, yalnızca faizle değil; güven ortamı, arz üretimi ve ekonomik istikrar gibi çok sayıda değişkenle belirlenecek.
ChatGPT’ye sor
