5 Yılda Satılan Gayrimenkulden Kazanç Vergisi Hesaplama Yöntemi

2025 yılı itibarıyla gayrimenkul alım-satımında kazanç vergisi hesaplama süreci, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın yayımladığı “Diğer Kazanç ve İratlar Rehberi” doğrultusunda belirlenmektedir. Bu rehberde gayrimenkul satışları sırasında endeksleme yöntemi ve istisna tutarları dikkate alınarak vergi matrahı hesaplanmaktadır. Bu yazımızda, 5 yıl dolmadan satılan bir gayrimenkul için kazanç vergisinin nasıl hesaplandığını detaylı bir şekilde ele alacağız.

Gayrimenkul satışından elde edilen kazanç, birkaç aşamalı bir hesaplama sürecine dayanır. Öncelikle, brüt kazanç belirlenir. Brüt kazanç, satış bedeli ile alış bedeli arasındaki farktır. Burada dikkate alınması gereken önemli bir faktör, alış ile satış tarihi arasındaki Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranıdır. Yİ-ÜFE artışının %10’dan fazla olması durumunda, alış bedeli Yİ-ÜFE oranında artırılarak endekslenmiş maliyet hesaplanır. Bu hesaplama şu şekilde yapılır:

• Brüt Kazanç: Satış Bedeli – Alış Bedeli
• Endekslenmiş Alış Bedeli: Alış Bedeli x (Yİ-ÜFE Oranı)
• Safi Kazanç: Satış Bedeli – (Endekslenmiş Alış Bedeli + Giderler + Vergiler)

Örneğin, 2021 yılında 2.000.000 TL’ye alınan bir gayrimenkul, 2025 yılında 10.000.000 TL’ye satıldığında, Yİ-ÜFE endekslemesine göre hesaplamalar şu şekilde olacaktır:

• Alış Bedeli: 2.000.000 TL
• Satış Bedeli: 10.000.000 TL
• Yİ-ÜFE Oranı: 3.746,52 / 780,45 = 4,80
• Endekslenmiş Alış Bedeli: 2.000.000 TL x 4,80 = 9.600.923 TL (yaklaşık)
• Safi Kazanç: 10.000.000 TL – 9.600.923 TL = 399.077 TL

Bu hesaplamadan sonra, safi kazançtan 2025 yılı için geçerli olan 120.000 TL’lik istisna tutarı düşülmektedir. Kalan tutar, vergi matrahı olarak kabul edilir:

• İstisna: 120.000 TL
• Vergiye Tabi Kazanç (Matrah): 399.077 TL – 120.000 TL = 279.077 TL

Vergi matrahı belirlendikten sonraki aşamada, bu tutar üzerinden Gelir Vergisi tarifesine göre vergi hesaplanır. 2025 yılı için belirlenen vergi dilimleri %20 ile %27 arasında değişmektedir. Bu durumda, hesaplanan vergi tutarı şu şekilde olacaktır:

• Hesaplanan Vergi: 279.077 TL x %20 (veya %27) = yaklaşık 53.751 TL

Bu örnek üzerinden, gayrimenkul satışından elde edilen kazancın nasıl vergilendirileceğini net bir şekilde anlamış olduk. Kazanç, 2026 yılı Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilecek ve vergi, Mart – Temmuz 2026 tarihleri arasında iki taksit halinde ödenebilecektir.

Gayrimenkul yatırımları yaparken, bu gibi hesaplamaların doğru bir şekilde yapılması son derece önemlidir. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın sık sık güncellediği vergi tarifeleri ve istisna tutarları, yatırımcıların kazançlarını etkileyen en önemli unsurlar arasında yer almaktadır. Bu nedenle, gayrimenkul alım-satım işlemlerinde profesyonel bir danışmanlık almak, olası vergi kayıplarının önüne geçmek adına faydalı olabilir.

Ayrıca, gayrimenkul sektöründeki gelişmeleri takip etmek de yatırımcılar için önemli bir avantaj sağlamaktadır. Güncel emlak haberleri, piyasa analizleri ve uzman yorumları için Gayrimenkul Gündemi’ni takip edebilir, sektörel bilgi birikiminizi artırabilirsiniz. Bu tür kaynaklar, yatırım kararlarınızı daha bilinçli bir şekilde almanıza yardımcı olacaktır.

Sonuç olarak, 5 yıl dolmadan satılan gayrimenkullerde kazanç vergisi hesaplama süreci oldukça detaylı ve dikkat gerektiren bir işlem. Bu nedenle, her aşamada dikkatli hesaplamalar yapmak ve güncel vergi mevzuatını takip etmek, yatırımcıların yararına olacaktır. Gayrimenkul alım-satım işlemleri sırasında dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktalar şunlardır:

• Yİ-ÜFE takibi: Yİ-ÜFE oranlarının düzenli olarak takip edilmesi, alış bedelinin endekslenmesi açısından büyük önem taşır.
• Giderlerin belgelenmesi: Gayrimenkul ile ilgili yapılan giderlerin belgelenmesi, bu giderlerin vergi matrahından düşülmesi için gereklidir.
• Danışmanlık alma: Vergi konusunda uzman bir danışmanla çalışmak, hatalı hesaplamaların önüne geçebilir.
• Yatırımların planlanması: Gayrimenkul alım-satımı yapmadan önce, uzun vadeli yatırım stratejileri belirlemek faydalı olacaktır.

Unutulmamalıdır ki, gayrimenkul yatırımları uzun vadeli ve dikkatli planlama gerektiren işlemlerdir. Bu nedenle, doğru bilgi ve stratejilerle hareket etmek, yatırımcıların kazançlarını maksimize etmelerine yardımcı olacaktır.