2026 Emlak Vergisi İçin Kritik Dönem: Arsa Değerleri Belirleniyor, İtiraz Süresi Başladı

Belediyelerin 2026–2029 dönemi için ilan ettiği emlak rayiç değerleri, arsa sahiplerinin vergisini doğrudan etkileyecek. İtiraz hakkınızı kullanmak için ilan tarihinden itibaren başlayan süreyi kaçırmayın.

---

Emlak vergisinin temelini oluşturan “belediye rayiç değeri” dört yılda bir yenileniyor. 30 Haziran 2025 itibarıyla ilan edilen 2026 yılına ait arsa ve arazi metrekare birim değerleri, vergi matrahınızı belirleyecek. Bu değerlerin yüksek açıklanması, emlak vergisi yükünüzü önemli ölçüde artırabilir. Özellikle şehir merkezindeki parsellerde yüzde 500–1.000 arası artışlar rapor edilirken, birçok mükellef bu rakamları fazla buluyor. İtiraz süreci başladı; 7–8 Eylül 2025’e kadar tapu kayıtları ve satış verileriyle itiraz dilekçenizi hazırlayabilirsiniz.

Yeni Rayiç Değerlerin Özellikleri
Belediyeler, arsa ve arazilerin konum, imar durumu, altyapı ve çevre olanaklarına göre birim metrekare rayiç değerler tespit etti. Bazı kilit başlıklar şu şekilde:

• Merkezi ilçelerde arsa metrekaresi 10.000 TL’den başlayıp 50.000 TL’lere kadar yükseldi.
• Kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirilen bölgelerde artış oranı yüzde 1.400’e kadar çıktı.
• Kırsal alanlarda ise ortalama yüzde 200–300 bandında artışlar gözlemlendi.

Bu artışlar, 2026 emlak vergisi matrahını doğrudan yükseltirken, 2026–2029 döneminde her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar otomatik artış uygulanacak olması da uzun vadede vergi yükü artışını sürdürecek.

Kimler Etkilenecek?
Arsa sahipleri ve birden fazla gayrimenkule sahip mükellefler, vergi artışından en fazla etkilenecek grubu oluşturuyor. Ayrıca kira geliri üzerinden beyanname veren konut ve iş yeri sahipleri de ek vergi yükü ile karşılaşacak. Dar gelirli vatandaşlar ve tek mesken sahipleri için bazı muafiyet ve indirimler olsa da, arsa niteliğindeki taşınmazların ikinci bir istisnası bulunmuyor.

İtiraz Süreci Nasıl İşliyor?

1. Rayiç değerler belediye veya muhtarlıklarda ilan edildiği gün itibarıyla başlayacak şekilde 30 günlük yasal süre işlemeye başlar.
2. Bu 30 günlük itiraz süresi, adli tatil (20 Temmuz–31 Ağustos 2025) nedeniyle 7 Eylül 2025’e kadar uzuyor (bazı illerde 8 Eylül’e dek başvuru kabul ediliyor).
3. İtirazlarınızı bağlı bulunduğunuz vergi mahkemesine “rayiç değer tespit kararının iptali” davası olarak açmalısınız.
4. Hazırlayacağınız dilekçede; eşdeğer arsaların gerçek satış bedelleri, tapu kayıt örnekleri, ekspertiz raporları ve bölgedeki emlak piyasası verilerini ek delil olarak sunmak önem taşıyor.

İtiraz Dilekçesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Dilekçede karar tarihini ve ilan tarihini açıkça belirtin.
• Karşılaştırma yapılan taşınmazların adres, metrekare ve satış bedelini ayrıntılı yazın.
• Ekspertiz raporu veya emlak danışmanından alınan fiyat tespit yazısını ekleyin.
• Vergi mahkemesinin yetki alanını kontrol ederek dilekçenizi ilgili mahkemeye sunun.

Muafiyet ve İstisna Kriterleri
Aşağıdaki gruplar sınırlı ölçüde muafiyet veya indirim hakkına sahip:

• Tek meskeni 200 metrekareyi geçmeyen dar gelirli vatandaşlar,
• Gelirini sadece emekli aylığından elde edenler,
• Gazi, malul ve şehit yakınları.

Ancak arsa ve arazi niteliğindeki taşınmazlar bu muaf gruplara dâhil edilmediği için tüm değer artışından doğrudan etkileniyor.

Uzmanlardan Öneriler

• İlan tarihinden sonra ilk 5 iş günü içinde emlak ofisi veya danışmanlık firmalarından benzer bölgedeki satış fiyatlarına dair güncel veriler talep edin.
• Vergi avukatı veya mali müşavir desteğiyle itiraz dilekçenizi titizlikle hazırlayın.
• Yüksek artış bildiren komisyon kararlarına karşı toplu itiraz yerine parsel parsel ayrı ayrı başvuru yapmayı değerlendirin.
• İtiraz mahkemesi sürecinde bilirkişi incelemesi talep ederek değer tespitini yerinde denetlettirebilirsiniz.
• Süreci yakın takipte tutmak için e-Devlet ve mahkeme otomasyon sistemleri üzerinden duruşma ve karar bildirimlerini izleyin.

Bu yeni dönemde arsa ve arazi sahiplerinin ilan edilen rayiç değerleri zamanında incelemesi, itiraz haklarını kullanması ve vergi matrahını mümkün olan en adil seviyeye çekmeleri vergi yükünü hafifletmek adına büyük önem taşıyor. Her yıl otomatik artış uygulanacağı göz önünde bulundurulduğunda, 2026 başlangıcındaki rayiç değer tespiti dönüm noktası niteliği taşıyor.